Bostadsmarknaden sorterar efter plånbok: 47 procent av hyresrättsboende har utländsk bakgrund

Per den 31 december 2025 hade 47 procent av alla boende i hyresrätter i svenska flerbostadshus utländsk bakgrund ^[1]. Siffrorna speglar en djupt rotad strukturell klyfta: 43,3 procent av alla personer med utländsk bakgrund hyr sin bostad i ett flerbostadshus, jämfört med 19,0 procent av de med svensk bakgrund ^[1].

Omvänt äger 54,8 procent av dem med svensk bakgrund ett småhus med äganderätt - en boendeform som bara 26,2 procent av de med utländsk bakgrund tar del av ^[1]. Gapet är inte nytt. Även per den 31 december 2023 uppgick andelen med utländsk bakgrund i hyresrättsbeståndet till 46 procent, vilket SCB:s befolkningsstatistik det året bekräftade ^[2]. Mönstret är stabilt och pekar i en och samma riktning: bostadsmarknaden koncentrerar hushåll med utländsk bakgrund till hyresrätter och hushåll med svensk bakgrund till ägda bostäder.

Bilden kompletteras av bostadsrätten i flerbostadshus, den boendeform som statistiken hittills har lämnat utanför. Av alla med utländsk bakgrund bor 20 procent i bostadsrätt i flerbostadshus, mot 16,9 procent av dem med svensk bakgrund ^[1]. Omräknat till andelar av bostadsrättspopulationen innebär det att uppskattningsvis 31 procent av alla boende i flerbostadshus med bostadsrätt har utländsk bakgrund - något över deras befolkningsandel på drygt 27 procent ^[1]. Segregationen är alltså inte binär utan tredelad: kraftig överrepresentation i hyresrätten (47 procent av de boende), viss överrepresentation i bostadsrätten (beräknat ~31 procent) och kraftig underrepresentation i äganderätten i småhus (beräknat ~16 procent av de boende) ^[1]. Mönstret antyder att de med utländsk bakgrund som har tillräcklig ekonomi för kapitalinsatsen till en bostadsrätt faktiskt gör det - det är de med allra svagast köpkraft som koncentreras specifikt i hyresrättsbeståndet.

Förklaringen är varken enbart diskriminering eller en tillfällighet. Att köpa en bostad kräver kontantinsats och kreditvärdighet. Att ta sig in i ett attraktivt hyresrättsbestånd i en stark stadsdel kräver lång kötid - i storstäderna ofta decennier. Nyanlända och hushåll beroende av försörjningsstöd saknar i regel båda.

Boverket konstaterar i sin regionala bostadsmarknadsanalys 2024 att "hushåll med stark ekonomi kan snabbt få tillgång till bostäder som motsvarar deras behov, medan andra hänvisas till långa köer, osäkra och dyra andrahandsalternativ eller på andra sätt otillräckliga boenden" ^[4]. Myndigheten kallar situationen för en "tudelad bostadsmarknad" ^[4]. Länsstyrelsernas rapporter bekräftar bilden: utrikes födda har systematiskt lägre inkomster än inrikes födda, vilket direkt begränsar vilka bostäder de kan efterfråga ^[4].

Det innebär att ingen bostadspolitik som enbart reglerar var hyresrätter byggs kan kringgå den underliggande inkomstsorteringen. Boverket påminner om att segregationen i grunden drivs av inkomstskillnader, och att bostadsmarknadens pris- och kölogik sorterar hushållen oavsett var hyresrätter byggs ^[4].

Totalt 20 246 hyresrätter i svenska flerbostadshus stod lediga för uthyrning år 2024 - aktivt marknadsförda av sina hyresvärdar utan att hitta hyresgäster ^[3]. Det är 60 procent fler än 2021, då antalet uppgick till 12 692 ^[3]. Det historiska mönstret är talande: toppnivån låg kring 2003 med 26 250 lediga lägenheter och föll sedan kraftigt under 2010-talets period av hög inflyttning, för att nu åter stiga ^[3].

Ökningen är störst i det äldre beståndet. I fastigheter färdigställda under miljonprogrammets era 1966-1975 gick antalet lediga för uthyrning från 2 868 år 2021 till 5 117 år 2024, en ökning med 78 procent ^[3]. Det är i det beståndet - typiskt i kommuner och stadsdelar med svagare socioekonomiska förutsättningar - som det faktiska utbudet av lediga hyresrätter nu finns. I välbärgade villakvarter med litet eller inget flerbostadshusbestånd är vakanserna i praktiken noll.

Boverket har framhållit behovet av en ny social boendeform i Sverige - bostäder vars hyra anpassas efter hushållets faktiska betalningsförmåga snarare än marknadspriset ^[5]. Utan ett sådant verktyg riskerar blandningspolitiken att bli symbolpolitik: hyresrätterna byggs, men marknaden väljer sina egna hyresgäster utifrån ekonomisk förmåga.